吉林市棚户区改造回迁住宅区物业管理暂行办法
吉林省吉林市人民政府
吉林市人民政府令
第一七四号
《吉林市棚户区改造回迁住宅区物业管理暂行办法》，已经２００６年６月３０日吉林市人民政府第１３届５８次常务会议讨论通过，现予发布，自２００６年８月２０日起施行。
市长 徐建一
２００６年７月３日
吉林市棚户区改造回迁住宅区物业管理暂行办法
第一条 为加强棚户区改造回迁住宅区，以下简称棚改住宅区的物业管理，根据《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市建成区和工业集中区内的棚改住宅区物业管理活动适用本办法。
第三条 市物业管理行政主管部门负责棚改住宅区物业管理活动的监督、指导工作。
各区人民政府负责本辖区内棚改住宅区的物业管理活动的组织领导工作。其主要职责是：
（一）组织召开首次业主大会；
（二）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用；
（三）负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理；
（四）负责受理维修资金使用核准有关申报工作；
（五）负责受理前期物业管理招投标备案申报和协议选聘物业管理企业备案工作；
（六）受理物业管理投诉；
（七）其他物业管理职责。
其下设的物业管理办公室负责日常工作。
街道办事处、乡镇人民政府，负责组织实施自治管理和弃管棚改住宅区管理工作。
第四条 棚改住宅区的物业管理实行政府扶持、专业管理、自治管理相结合的原则。
第五条 一个棚改住宅区应以规划宗地红线图为准，一般划分为一个物业管理区域。
管理区域内的商品住宅和回迁住宅实行物业共管。
第六条 棚改住宅区的业主入住率达到该物业管理区域内房屋总建筑面积（或总套数）５０％以上时，区物业管理办公室应当及时组织召开首次业主大会会议，并按有关规定程序确定管理方式。
第七条 棚改住宅区召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第八条 业主大会会议通过的业主公约对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人具有约束力。
业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。
第九条 业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，应当按照《条例》的有关规定履行职责。业主委员会不履行职责，区物业管理办公室责令限期改正后仍未改正的，经２０％以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
第十条 棚改住宅区的建设单位应按下列标准提供物业管理和社区管理用房：
（一）棚改住宅区住户在１０００户（含本数）以下的，按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四标准提供物业管理用房。业主回迁后可并入其他社区的，划入其他社区管理。无法划入其他社区的，应提供３００平方米面积的社区管理用房。
（二）棚改住宅区住户在１０００户至３０００户（含本数）的，应同时提供物业管理和社区管理用房，一般不低于５００平方米，不高于６００平方米。物业管理用房和社区管理用房可以合并使用。其中社区管理用房面积不低于３００平方米。
（三）棚改住宅区住户在３０００户以上的，按有关规定并考虑实际需要分别配置物业管理和社区管理用房。
社区管理用房由市民政部门统一办理产权登记并负责管理。
第十一条 物业管理用房属于全体业主共有，在区物业管理办公室监督管理下，由物业管理企业或管理单位使用，并自行维修。
物业管理用房未经业主大会同意，不得擅自改变用途。
第十二条 棚改住宅区的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标或批准协议方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。
建设单位应按《条例》的有关规定持有关备案资料和其他资料办理《商品房预售许可证》。
第十三条 被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至棚改住宅区业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：
（一）组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；
（二）按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议；
（三）做好业主入住手续的办理。
第十四条 物业管理区域具备下列条件，建设单位在区物业管理办公室监督下，与选聘的物业管理企业进行物业承接：
（一）建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；
（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；
（三）有符合规定的物业管理用房和社区管理用房；
（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；
（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
第十五条 物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料；
（五）法律、法规规定的其他资料。
第十六条 下列情形发生时，前期物业服务合同终止：
（一）业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效；
（二）业主委员会或社区居民委员会制定的自治管理公约生效。
第十七条 在前期物业管理期间，棚改住宅区回迁业主的物业服务费用由建设单位承担。
第十八条 业主大会成立后，选聘物业管理企业实施物业管理的，应当按照《条例》的有关规定执行。
同等条件下，业主大会可以优先选聘前期物业管理企业。
第十九条 业主大会成立后，实行业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的组织、监督下，履行下列管理职责：
（一）组织小区（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；
（二）维护小区环境秩序；
（三）负责小区绿化养护；
（四）负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修；
（五）负责接待业主报修，受理业主投诉；
（六）对存在安全隐患的物业，及时向有关部门报告；
（七）负责小区管理服务费用的收缴、管理、使用。
业主委员会履行本条第（一）项职责时，也可以委托所在地环境卫生服务单位负责，费用按环境卫生部门规定的标准直接向业主收取。
第二十条 棚改住宅区具备业主大会成立条件，暂时无法成立业主大会的，在街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，所在地的社区居民委员会应当在６０日内，按本办法第十九条的规定，履行自治管理职责。
第二十一条 实施自治管理的棚改住宅区的业主委员会或社区居民委员会，应当制定小区自治管理公约。
自治管理公约应当对管理事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金使用、物业管理用房的使用、违约责任等内容作出约定。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同和自治管理公约的约定，按时缴纳物业服务费用。
物业服务费用收支情况每半年应当向全体业主公布一次，接受业主和街道办事处（乡镇人民政府）的监督。
第二十三条 实施自治管理的，业主委员会或社区居民委员会向业主收取的物业服务费用，实行专户存储。
回迁业主的物业服务费用按建筑面积每平方米每月不低于０．３０元的标准缴纳。
第二十四条 实施自治管理的棚改住宅区中，从事保洁、绿化等物业服务岗位，可作为公益性岗位，由区劳动和社会保障部门根据居民户数、绿地面积、清扫保洁面积、保安责任区面积等，核定公益岗位人数，由业主委员会或社区居民委员会聘请符合公益性岗位条件的下岗失业人员，按再就业有关政策办理。
第二十五条 棚改住宅区的业主须按《吉林市物业专项维修资金管理办法》的规定缴纳物业专项维修资金。
维修资金专项用于物业共用部位、公用设施设备保修期满后，日常维修养护以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。
第二十六条 违反本办法的，由市物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第七条规定，建设单位不承担首次业主大会会议费用的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处５０００元至３００００元罚款；
（二）违反第十条规定，建设单位不按照规定配置物业管理和社区管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处５０００００元以下的罚款；
（三）违反第十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处１０００００元以下的罚款；
（四）违反第十五条规定，建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处１００００元至１０００００元的罚款；
（五）违反第十七条规定，在前期物业管理期间，建设单位不承担棚改住宅区回迁业主的物业服务费用的，责令限期改正，逾期仍未改正的，可以并处５０００元至３００００元罚款；
（六）违反第二十五条第二款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可吊销资质证书。
第二十七条 本办法由吉林市房地产管理局组织实施。
第二十八条 本办法自２００６年８月２０日起施行。
摘要：从送大便到寄寿衣，一桩桩“淘宝门”不断冲击着社会公众的道德底线，也挑战着国家法律权威。“淘宝门”侵犯了消费者法律权益毋庸置疑，但为何消费者屡遭侵犯却鲜有人诉诸法律？这与我国网络立法的尴尬现状不无关系。本文将对网络购物维权的法律途径进行探索。
关键词：网络购物 消费者权益 维权 法律
2012年5月，一淘宝用户因给了差评而收到卖家寄送的寿衣，此事件在网上爆出后引起轩然大波，被称作“淘宝寿衣门”。 从之前的送大便、公开买家信息，到如今的送寿衣、恐吓买家，买家俨然成为最大的受害一方。动辄整蛊报复的行为不仅激化买卖双方的矛盾，还可能会影响整个网购的健康发展。隐藏在这些“门”背后的是严重的道德缺失和法律制约的缺失。我国互联网购物发展步子迈得太大太快，以至于忽略了重要的网络立法制约。如果再不加强网络道德建设，没有一个可信的、健康的网络法制环境和维权方式，明天不知等待我们的又是什么“门”？
一、消费者权益保护的立法现状
1、《消费者权益保护法》第14条：消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。
寄送大便、寄送寿衣的行为，明显是对于消费者人格尊严的极大损害。
2、《中华人民共和国侵权责任法》第2条：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权…等人身、财产权益。消费者人格尊严在法律上归在名誉权内，可以依据名誉侵权要求商家承担侵权责任。
3、《中华人民共和国侵权责任法》第22条：侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。商家行为造成消费者严重的精神损害，如神志恍惚、精神衰弱等，消费者可以要求商家承担精神损害赔偿。
4、《治安管理处罚法》第42条：写恐吓信或以其他方法威胁他人人身安全…情节较严重的…消费者生认为自己受到了恐吓，可以报警。例如“寿衣门”中送寿衣可以被归入“其他方法”一类。若卖家主观意识不良，在法律上来说可能会构成恐吓，轻微的则属于《治安管理条例》处罚范围，严重的属于刑事犯罪。
5、上升到法的价值来看，笔者认为“淘宝门”卖家行为还违背公序良俗原则，其基本理论依据是：“法无明文禁止即可为”和“权利不可滥用”的辨证统一性。“法无明文禁止即可为”意味着民事主体在不违背强制性法律规则和法律不禁止的条件下，可自愿选择满足或有利于自身利益的行为。“权利不可滥用”意味着对民事主体权利行使时，其行为应符合善良风俗习惯，并不损害政治国家和市民社会一般的公共秩序要求。
中国传统法律文化中，一贯注重“德行教化”的作用，由此造就了中华法系偏重伦理性的法律精神。尤其是在法律不足以评价主体行为时，公序良俗原则可以限制民事主体的意思自治及权利滥用。
二、网络购物中消费者维权的尴尬现状
经营者强势地位
1、狡兔三窟，利用网络平台的虚拟性来逃避各种实名认证的规制行为，如用多个名称，网址，在自己的工商备案登记中写正在变更受理中等。
2、经营者不以真实姓名交易，消费者发现问题，难以找到商家。监督部门也由于无法得知经营者真实身份而不能对其进行查处。
3、霸王条款，往往声明不承担三包，没有退换货，不随产品开具收款凭证等，发生纠纷时，消费者重要证据无法获取。
消费者弱势地位
1、消费者对商家的情况和经营实力不够了解，经营者是否能提供其承诺的商品和服务，消费者无从得知的。
2、由于信息偏差，消费者对产品的了解有限，对产品的实际质量和产品本身可能存在的瑕疵无法得知。
3、现在诉讼法中也少有对网络消费者权利的规定，网络消费者请求司法救济在一定程度上受到了限制。
消费者通过司法途径维权的困惑
1、立法水平低
目前鲜有法律规定网络购物消费者的权益保障问题。而且在仅有不多的立法中也存在着立法水平低、立法滞后、立法层级低的状况，且多头管理，规制冲突的现象也时有发生。这个局面导致了消费者不能依据现有的法律来维护自己的合法权益。
2、责任主体难确定
《消费者权益保护法》规定经营者应当标明其真实名称和标识。但是网络交易环境下，销售商一般不告知其企业名称及标记，至于是否在工商部门登记，在哪登记，能否对外独立承担责任，公司住所地等问题，对消费者来讲茫然无知，一旦产生纠纷，责任主体难以确定。
