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论婚姻案件中“保证书”的效用/刘磊

作者:法律资料网 时间:2024-07-15 21:34:31  浏览:9348   来源:法律资料网
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【摘要】和谐稳定的婚姻关系,是普通大众幸福生活的基点,也是社会安定有序的重要保证。然而,现实生活中人们无时无刻不在进行着各种利益的衡量,婚姻关系与人们日常生活密切相关,民众婚姻的幸福指数与稳定度处处面临着现实的考量,由此,人们的婚姻道路上充满了诸多未知。如何才能使得婚姻关系变得更为可控,“保证书”逐步进入了人们的视野,进而被身处其间的当事人广泛运用,作为为民司法的审判机关,我们应通过研究其呈现出的时代特性,以此展开相关的法理思考,为审判实践注入活力。

  【关键词】保证书;婚姻关系;考量;法理;效用

  一、引言

  俗话说:“个人是社会的细胞,整个社会都是我们单个个体的集合”,在这其中,男女异性之间婚姻关系的缔结在很大程度上是构成社会集合的关键部分,和谐美满的婚姻关系是整个社会安定有序的“稳定剂”。然而,婚姻毕竟不只是简简单单地两个人结合,幸福的婚姻需要夫妻双方共同经营、维系,世间生活的百态无疑使得人们的婚姻道路上充满了太多的未知,婚姻的安全稳定系数遂成为了人们普遍关注的焦点。如何才能使得错综复杂的婚姻关系更为可控,人们可谓是从各方去求证答案,这其中“保证书”当属首选,人们更愿意相信“一诺千金”,望藉此提高婚姻的幸福指数。可婚姻关系中毕竟掺杂着太多的个人情感因素和利益因子,指着“保证书”这“一纸承诺”能有多大的保证呢?这样的“保证”在婚姻关系中发挥着多大的效用?其效力如何?现笔者结合自身辖区法院的婚姻案件审判实践情况,拟简要地对“保证书”的产生背景及其中当事人的心理状态进行剖析,阐释其具体应用形态,藉此对由“保证书”所引发的相关法律问题展开探索,以期能对婚姻案件的审判实践有所裨益。

  二、“保证书”之产生背景分析

  近年来,我国的经济社会发展取得了长足的进步,GDP总额也跃居世界第二,这其中当然也与我们每个社会个体息息相关,可是在社会转型期内,也由此引发了一系列的社会问题。具体到我们民事审判领域中的婚姻类案件,其由此产生了诸多新的动向,本是属于“二人世界”的婚姻关系也受到了现实的极大挑战,于是身处其间的婚姻当事人纷纷给自己的婚姻寻求“保证”,“保证书”在此扮演了积极的角色。

  (一)社会转型期内,人们的思想价值观念产生了剧烈的冲突。当今处于社会转型期内的中国,许多问题还未能及时地消化随之又被新的矛盾所遮蔽,由此产生了一系列的社会并发症。一方面,经济发展取得了巨大的进步,人们的物质生活层面需求基本得以满足;另一方面,转型期的中国社会对人们精神层面的关注度略显不足,现阶段的社会价值观比较紊乱,有时人们会显得无所适从。具体到婚姻案件实践,人们对待婚姻的态度发生了重大转变,婚姻受到现实的诱惑增多,传统的家庭观念与当下的新思潮发生碰撞,婚姻关系中的不确定因素随之增加,人们在心理上需要对婚姻进行保证。

  (二)市场经济社会里,契约观念深入人心。诚然,在全球化的背景下,中国作为世界上最大的发展中国家,在世界经济体系中扮演着非常积极的角色,我们每个社会个体身边无时无刻不散发着市场经济的因子。市场经济相比较于计划经济而言,其以高度开放性著称,它鼓励交易,尊重当事人的意思自治,契约观念正逐步深入人心。婚姻的结合体作为小的社会集合,也越发自觉或不自觉地运用契约观念来考量现实的生活。正因为婚姻本不是一个人多能左右的,婚姻的当事人难免会对其进行着利益的衡量,婚姻的稳定系数随之降低,人们的婚姻幸福度也越发变得难以保证。在市场经济的语境下,“保证书”进入了人们的视野,人们更愿意相信对方的一纸“保证书”,望能给婚姻的幸福稳定增加砝码。

  (三)人们的法治意识逐步觉醒,法治观念逐步深入人心。我国实行改革开放以来,国家层面一直非常重视法治建设,现已基本建立了完备的社会主义法治体系,加之普法工作地积极开展,在现实社会生活中,人们的法治意识逐步觉醒,在很大程度上能自觉地运用法律手段解决问题。婚姻关系中,相比较而言,妇女在我国的传统社会里处于弱势地位,近年来,我国关于妇女权益保障的机制逐步完善。现在的人们尤其是女性在面对婚姻问题时,较过去而言多了几份理性与智慧,在处理日常家务问题时,基本上会从法律的层面上考量,会充分地运用身边的法律资源维护自我权益。正所谓“口说无凭,立据为证”,“保证书”才得以在实践中大量地运用。

  三、具体实践应用形态

  在我国,由于传统文化影响深厚,婚姻家庭中夫权地位依然强势,在家庭生活中扮演着积极主导的角色,女权相对处于劣势。近年来,国家不断加强对妇女权益的保障力度,女权得以解放,现逐步实现了男女平等。但是,由于夫妻双方在家庭中的分工不同,妇女在心理上对婚姻有着诸多脆弱或隐忍的一面,在处理有关婚姻类问题时更愿意求得“保证”,实践中大多数“保证书”的签署多是由女方主动提及。现实生活中,由于时间段的不同,“保证书”也呈现出不同的特点,具体而言如下:

  (一)仅限于婚姻当事人双方知晓、无任何第三方介入情形下的“保证书”。一般而言,一些当事人由于对未来婚姻不确定性的担忧,往往会在办理法定的婚姻手续之前签署“保证书”,以此来增加婚姻的稳定系数,这时的“保证书”往往只是剧一般象征意义,其中约定的夫妻忠贞条款居多。在婚后的生活中,夫妻难免会产生矛盾,在出现危机时,囿于“家丑不可外扬”的心理传统,当事人双方首选的解决途径当属私下协商,以达成“保证书”而重归于好的情况屡见不鲜。此时的“保证书”中会就夫妻相互之间的忠贞、家庭责任、孩子问题及惩罚措施进行约定,其中类似“净身出户”、“背叛婚姻方不得探望子女、不得做孩子的父(母)亲”等条款并不鲜见,可能其中还会夹杂着有关财产权属的内容。

  (二)有第三方介入情形下的“保证书”样态。

  对于婚姻双方而言,在婚姻未出现危机时,夫妻双方能够和和气气地过日子,即使在产生矛盾的初级阶段,大多也是愿意私下寻求解决途径,直到万不得以时才会主动邀请第三方组织加以处理。但是,基于中国社会浓郁的乡土情结,人们这时在心理上更愿意先向诸如村委会、居委会、邻里亲朋及乡镇等有关民间调解组织与个人寻求帮助。鉴于“劝和不劝离”的文化传统,一般的婚姻危机在此种情况下都会得以化解,当事人的心结会得以敞开,会从长远出发,审慎地处理婚姻矛盾。因为在此阶段的矛盾一般都是双方私下协商未果的情况下才会有民间组织介入,一般一方会对另一方产生不信任,故多数情况下其中一方会主动要求对方写下“保证书”,主要内容可能会涉及到夫妻双方的家庭义务及一方对自身过错行为的改正决心等,其保证内容多是就事论事,但是,多是具有象征性意义。

  虽然多数情况下,婚姻危机双方都能在无公权力的介入下予以化解,但是,现实中的情况错综复杂,有些矛盾相当一部分当事人认为非得要找“公家评理”,自己才能信服。法院作为化解社会矛盾的最后一道防线,具有较其他解决纠纷方式明显的优势,因此承担了此项重任。我国有关民事法律规定,对婚姻类案件的处理要坚持“调解优先,调判结合”的原则,法官一般都会先行调解,处理时非常审慎。组成一个家庭实属不易,家庭不仅仅是双方的责任,更是对社会的责任,有些当事人只是心生怨气,心里面横着“一道坎”,加之遇到了有关法律知识盲区,夫妻感情确未破裂,却固执地要坚持离婚。法官会对当事人释明法理,陈述利害关系,当事人会知晓其间的利与弊,此时,在法官的见证下,一方当事人书写的“保证书”会抚平对方的心理伤痕,也会促使对方反思自己的行为,其便以不伤和气的方式化解了婚姻危机。此种情形下的“保证书”多是一方给对方一次改过机会的书面见证,法官往往也会积极地调解促成当事人和好,此种方式当事人一般也乐于接受。

  四、法理思考与探索

  (一)“保证书”中若约定有诸如“净身出户”等财产权属及“背叛婚姻方不得探望子女、不得做孩子的父(母)亲”等条款,是否有效?会产生怎样的法律后果?

  在现实的具体操作中,“保证书”中的“净身出户”及“背叛婚姻方不得探望子女、不得做孩子的父(母)亲”等条款一般多存在于当事人私下里签订的“保证书”中。

  所谓“净身出户”是指婚姻的双方当事人在婚前或婚姻关系存续期间约定,在婚姻双方决定离婚时,婚姻的一方要求另一方退出婚姻时不能得到任何共同财产。此类约定多见于男方入赘女方家中的情形。我国《婚姻法》第十七条规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”同时,最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十一条规定,“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的”其他应当归共同所有的财产“:(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”由此可知,婚姻关系存续期间,以上财产属于夫妻共同所有。是不是当事人约定的所有类似的条款均属无效?依据《婚姻法》第十九条之规定,夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的权属进行约定,但是其约定不得对抗善意第三人。由此看来,当事人一方在“保证书”中约定有“净身出户”的条款也并非全都为法律所禁止。若签署此类“保证书”时系其真实的意思表示,可以视为夫妻双方对其所属财产的约定,理应受到法律的保护。但是,若书写该条款的当事人有证据证实其在做出该意思表示时有被胁迫等情形,依据民法上的意思自治及公平原则,该条款亦属可撤销情形。在实践中,针对该保证条款一定要审慎地认定其具体内容,区分清真实的意思表示与不正当的胁迫等情形,以防一方当事人由此不当得利。

  针对“背叛婚姻方不得探望子女、不得做孩子的父(母)亲”的保证条款,法律的态度很明确,此类约定概属无效。因为涉及到子女的探望权及子女与离异父母的关系属身份关系,当事人不能约定予以排除相关当事人的权利。依据《婚姻法》第三十六条第一款之规定“父母与子女间的关系,不因父母离婚而消除。离婚后,子女无论由父或母直接抚养,仍是父母双方的子女。”;《婚姻法》第三十八条之规定“离婚后,不直接抚养子女的父或母,有探望子女的权利,另一方有协助的义务。行使探望权利的方式、时间由当事人协议;协议不成时,由人民法院判决。父或母探望子女,不利于子女身心健康的,由人民法院依法中止探望的权利;中止的事由消失后,应当恢复探望的权利”。由此可知,父母与子女的关系不因双方婚姻的解除而不复存在,子女仍是其父母共同的子女;有关对子女的探望权,当事人不能人为地约定排除,法律明确规定除非一方探望子女不利于该子女身心健康的,只有法院有权依法判决中止其探望权。

  (二)若一方当事人违反了“保证书”中约定的内容,另一方当事人向法院起诉离婚,该“保证书”可否作为双方感情破裂的依据?法院可否据此判决解除双方的婚姻关系?

  有一种观点认为,夫妻之间签署“保证书”等书面承诺,已经明确地表明双方的感情已经出现裂痕或者说至少存在着些许的不信任因素,否则即不会签署此类“保证书”。当以契约形式维系的婚姻关系再次出现危机时,当事人双方的感情当属破裂情形。因此,当一方违反“保证书”的约定时,应当作为婚姻破裂的重要依据,法院可据此判决双方离婚。

  笔者认为,此种观点值得商榷,我国以感情破裂主义作为法院判决离婚的法定标准,实践中,除非当事人双方一致同意离婚,否则,法院判决当事人离婚必须以此为准据。婚姻当事人签署的“保证书”多是夫妻双方婚姻忠贞及夫妻义务与责任的书面宣誓,涉及道德或精神层面的居多,在当前婚姻案件的审理语境下,其充其量只能作为双方感情不合的一个参考。在具体审理中,法官应当结合当事人提供的证据综合予以认定夫妻感情是否破裂,对符合法定离婚条件的,应准予离婚。当然,“保证书”中涉及到的有关权利与义务如不违反法律的规定,依据民事领域意思自治原则,理应受法律保护,有关当事人应依约履行。一个合法有效的婚姻,不仅关涉婚姻的当事人双方,更是关乎社会的安定有序,每个婚姻家庭肩上都肩负着一定的社会责任。同时,值得注意地是,在涉及到有子女的离婚案件中,子女亦是予以考量的重要方面。不能因为当事人双方之间存在着“保证书”就很草率地使一个家庭解体,否则,将有损法律的严肃性和权威性,并可能会由此引发一系列的社会问题。

  (三)为什么当事人更加信奉在法院主持下签署的“保证书”?其对我们法院的审判实践有何启示?

  在当下的中国社会,普通大众的乡土情结依然浓厚,受传统观念影响,人们对法院等公权力机关仍心存畏惧,认为到法院终归是件“不光彩的事”,有些地区的人甚至“谈法色变”。对于婚姻类案件而言,当事人通常是在万不得已的情况下才诉诸法院寻求解决途径,因为夫妻双方彼此互不信任,他们相信法院会居中裁判,认为在法官的见证下签署的“保证书”会更有公信力。很多情况下,一方当事人正是抓住了对方的心理弱势,才以起诉离婚作为手段,目的是给对方在心理上造成震慑,以签署“保证书”使其切实履行自身的义务、维系婚姻的稳定,夫妻感情尚好、因一时赌气离婚的当事人多属此种情形。

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国家税务总局关于加强证券交易印花税征收管理工作的通知

国家税务总局


国家税务总局关于加强证券交易印花税征收管理工作的通知
国家税务总局



上海、深圳市国家税务局、地方税务局:
为了规范证券交易印花税的征收管理工作,保证税款及时、均衡、足额入库,现就证券交易印花税几个征管问题通知如下:
一、非交易转让股票的证券交易印花税征管问题
鉴于非交易转让股票的印花税征管范围划分不够明确,上海、深圳两地做法不一的情况,现明确规定:凡是在上海、深圳证券登记公司集中托管的股票,在办理法人协议转让和个人继承、赠与等非交易转让时,其证券交易印花税统一由上海、深圳证券登记公司代扣代缴。
二、证券交易印花税税款的解缴入库期限
根据不同种类股票的交易情况和清算特点,现将证券登记公司代扣印花税税款的解缴期限统一确定为:证券登记公司扣缴的A种股票税款,以一个交易周为解缴期,自期满之日起5日内将税款解缴入库,于次月1日起10日内结清上月代扣的税款;证券登记公司扣缴的B种股票税款,
以两个交易周为解缴期,自期满之日起10日内将税款解缴入库,于次月1日起10日内结清上月代扣的税款;证券登记公司扣缴的非交易转让税款,以一个月为解缴期,于次月1日起10日内将税款解缴入库。
三、加强对欠税清理,不准占压拖欠税款
证券登记公司代扣的证券交易印花税是股票交易双方已经缴纳的税款,代扣代缴单位必须严格按照规定的期限及时解缴入库,不得以任何理由拖欠,更不准挪作他用。主管税务机关要加强管理,不得允许代扣代缴单位延期解缴税款,严禁发生拖欠。对于代扣代缴单位已经发生的拖欠,
主管税务机关要采取措施,限期追缴入库,并按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定加收滞纳金。主管税务机关要将清理欠税的情况每月向国家税务总局报告。
四、建立代扣代缴税款报告制度
为了及时、准确地了解证券交易印花税代扣代缴情况,明确扣缴义务人的责任,代扣代缴证券交易印花税的单位应当按月向主管税务机关报送《代扣代缴证券交易印花税报告表》。《代扣代缴证券交易印花税报告表》式样由国家税务总局统一制定(附后),各地自行印制。
主管税务机关应将代扣代缴单位报送的《代扣代缴证券交易印花税报告表》进行汇总,按月报国家税务总局。
五、建立定期收入分析制度
证券市场行情的变化和波动,直接影响到证券交易印花税的收入。因此,应建立季度和年度收入分析制度。为做好收入分析工作,税务部门要与证券交易所、证券登记公司建立日常的信息联系,掌握市场的交易情况,定期分析市场变化对证券交易印花税收入的影响。除每季定期向国家

税务总局报告外,对于对收入产生重大影响的市场变化情况可随时专报。
以上规定自文到之日起执行。

附件:代扣代缴证券交易印花税报告表

填表日期: 年 月 日
金额单位:人民币元

本期税款所属时间:自 年 月 日至 年 月 日
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| 义务人编码 |||||||||||||||||
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|代扣代缴人名称: |地 址: |邮政编码: |电话号码: |
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|业 别: |开户银行: |银行帐号: |
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| 应 税 |本期交易(转让)|本年累计|税 率|本 期 代 扣| 本 年 入 库 | 本 年 累 计 |
| 项 目 |金 额 |交易金额|(‰) |税 额| 税 额 | 入 库 税 额 |
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|A种股票 | | | | | | |
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|B种股票 | | | | | | |
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|非交易转让股 | | | | | | |
|票 | | | | | | |
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| 合 计 | | | | | | |
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代扣代缴人签章: 税务机关征管人员:



1997年8月9日

鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法

辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法

(鞍山市人民政府令第51号 1996年5月20日)


第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用,为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境,促进物业管理健康有序发展,根据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区,是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。
本办法所称物业,是指住宅小区内已经建成,并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理,是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托,以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是:负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准,对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查,《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门,应当按照各自职责分工,协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合,实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。

第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时,由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成),负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会,选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会,不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议,管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定,由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权:
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)监督管委会的工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项;
(五)修改居民公约;
(六)改变和撤销管委会不适当的决定;
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数,经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订,并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会,报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见,逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年,管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职,管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集,并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下,代表产权人的合法权益行使下列职权:
(一)召集和主持产权人代表大会,并向大会报告工作;
(二)制定管委会章程和居民公约;
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理,代表产权人签定物业委托管理合同;
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用;
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目;
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准,议定实行经营者定价的物业管理费收费标准;
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作;
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约;
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项,应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项,采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的,住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查,审查合格后,由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法规,结合实际情况,制定住宅小区物业管理具体措施;
(二)依照物业委托管理合同,对住宅小区实施物业管理;
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用;
(四)制止违反规章制度的行为;
(五)要求管委会协助管理;
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务;
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营,以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务:
(一)履行物业委托管理合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督;
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准;
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的,经住宅小区物业主管部门审定,管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善,造成产权人损失的,物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目,可向税务部门申请减免营业税、所得税。

第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动:
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途;
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施;
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(五)随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)践踏、占用绿地,攀折花木;
(七)乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)聚众喧闹;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:
(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;
(四)车辆行驶和停放;
(五)维护公共秩序;
(六)保管物业管理档案;
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。

第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后,小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收,验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时,不合格部分由开发建设单位限期修复,不得收费。如双方不能达成修复协议,由住宅小区物业主管部门裁决,双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前,在小区物业主管部门的监督下,修缮工作由开发建设单位自行完成,或由小区物业主管部门委托完成,费用由开发建设单位承担。管委会组建后,开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)住宅小区各类房屋清单;
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单;
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单;
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期;
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后,根据管委会出具的证明,为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位,在开发项目立项时,应按住宅小区建设总投资1%的比例,向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金,该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的,市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价,向住宅小区管委会提供商服用房,其产权归国家所有,由小区物业主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储,统一管理,统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金,作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户),按建筑面积每平方米每年一元五角标准,向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费,并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋,按租金实收额划出5%,作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价,向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准,由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定,并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施,其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后,从房屋修缮基金中列支,工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况,每年向产权人及使用人公布一次,接受住户的监督。

第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的,管委会及物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的,由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的,由住宅小区物业主管部门责令补交,并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的,物业管理公司可要求其限期缴交,并按规定收取滞纳金,逾期不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的,市房产主管部门不予办理确权手续,同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的,由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的,住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的,住宅小区物业主管部门可没收其非法所得,责令其赔偿损失,同时责令其停止对住宅小区物业管理。

第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。




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