关于印发《汕尾市农民工大病医疗保险试行办法》的通知

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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

国务院办公厅


国务院办公厅关于开展安全生产百日督查专项行动的通知

国办发明电〔2008〕22号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　今年以来，各地区、各有关部门继续认真贯彻党中央、国务院关于加强安全生产工作的部署，积极推进“隐患治理年”的各项工作，全国安全生产形势保持了总体稳定、趋于好转的发展态势，事故起数和死亡人数比去年同期均有所下降。但煤矿、交通运输、危险化学品、建筑施工等一些行业（领域）隐患仍然比较突出，事故时有发生，给人民群众生命财产造成严重损失。为进一步加大工作力度，有效遏制重特大事故的发生，促进国民经济和社会又好又快发展，经国务院同意，决定于4月下旬至7月底在全国范围内组织开展安全生产百日督查专项行动。现将有关事项通知如下：
　　一、督查目的
　　通过深入持久的督查行动，进一步促进党和国家关于安全生产方针政策、法律法规以及“隐患治理年”各项工作部署的落实，促进各生产经营单位安全生产主体责任和地方各级人民政府监管主体责任的落实，立足于治大隐患、防大事故，建立健全隐患治理和危险源监控制度，加强事故预警、预防和应急救援工作，努力构建安全生产长效机制，实现全国安全生产形势的持续稳定好转。
　　二、督查形式
　　此次督查行动由国务院安全生产委员会办公室（以下简称国务院安委会办公室）综合指导、协调，各省级人民政府、国务院各有关部门组织实施，采取企业自查与部门抽查相结合、综合督查与专项督查相结合的方式进行。各类生产经营单位要按照《国务院办公厅关于进一步开展安全生产隐患排查治理工作的通知》（国办发明电〔2008〕15号）要求，全面深入地开展好自查。各级安全监管监察机构和负有安全监管职责的部门，分别组织综合督查和专项督查。地方各级人民政府、各有关部门要结合本地区、本行业（领域）安全生产实际，在对督查工作进行全面安排部署的基础上，确定督查的重点地区、重点行业（领域）、重点企业和重点场所，省级督查要不少于1/3的市（地），市级督查要不少于1/3的县（区），县级督查要不少于1/3的乡镇。
　　三、督查内容
　　综合督查的内容主要是：地方各级人民政府、各有关部门、各生产经营单位贯彻落实安全生产的方针政策、法律法规，建立和落实安全生产责任制，健全安全管理和监督体制机制，制订和实施安全生产规划，加大安全投入，加强应急救援体系建设情况；按照国办发明电〔2008〕15号文件要求，开展隐患排查、登记、整改、监控情况，特别是重大隐患公告公示、跟踪治理、整改销号情况；汛期除险加固、防范由自然灾害引发事故灾难的各项安全措施落实情况；事故查处和责任追究，打击非法建设、生产、经营行为和瞒报事故情况等。
　　专项督查的内容主要是：煤矿、非煤矿山、冶金、危险化学品、烟花爆竹、道路交通、水上交通、铁路、民航、建筑施工、消防、水利、电力、农业机械、渔业船舶、特种设备、民爆器材、国防科技工业等各行业（领域）安全生产规章、规程、制度、标准等制订和贯彻执行情况。
　　具体督查内容由安全监管总局会同各有关部门研究制订。
　　四、工作要求
　　（一）高度重视，加强领导。各地区、各有关部门要以对人民高度负责的精神，把这次安全生产百日督查专项行动作为减少隐患、遏制事故的重要举措，作为当前安全生产的重要任务，切实抓紧抓好。主要负责同志要亲自研究部署，加强督促检查；分管负责同志要切实履行职责，亲自深入一线开展督查。生产经营单位主要负责人要切实负起第一位的责任，组织开展好本单位自查工作。有关部门要按照职责分工，密切配合，团结协作。各级安全生产委员会及办公室要及时总结分析督查工作中出现的新情况、新问题，加强综合协调和信息汇总。
　　 （二）周密部署，务求实效。各地区、各有关部门要根据本通知精神，结合本地区、本行业（领域）工作实际，于4月底前，制订下发具体督查方案，明确督查内容、要求和责任，并将有关情况报国务院安委会办公室。要建立和落实督查工作责任制，健全工作机制，对督查中发现的隐患和问题，要责令立即整改；不能现场整改的，要提出防范措施，落实整改资金，明确整改期限和责任人，制订应急预案；严重危及安全的，要立即责令停产整改。各有关部门要将督查发现的重大问题及时通报有关地方政府，并做好整改情况的跟踪督导。国务院安委会办公室要加强对百日督查专项行动开展情况的监督检查。
　　（三）突出重点，全面深入。百日督查专项行动要统筹兼顾，点面结合。既要全面发动，督促各生产经营单位彻底排查隐患和问题，做到排查不留死角、整治不留后患；又要重点检查事故频发、隐患突出、安全生产形势严峻的地区、行业和企业，特别是煤矿、非煤矿山、交通运输、消防、建筑施工、危险化学品、特种设备等行业（领域），以及易由自然灾害引发事故灾难的隐患点等，把各项安全生产措施落到实处，切实把事故伤亡人数降下来。
　　 （四）广泛宣传，形成声势。各地区、各有关部门要充分利用广播、电视、报纸、互联网等媒体，结合“安全生产月”和“安全生产万里行”活动的开展，加大对安全生产百日督查专项行动的宣传力度，教育引导各生产经营单位和广大职工增强做好安全生产工作的主动性和自觉性。要注意发现好经验、好做法，及时加以总结推广，运用典型推动工作。要充分发挥舆论监督和群众监督的作用，鼓励广大职工和人民群众积极举报弄虚作假行为，对自查不认真、走过场，或者督查不力的单位和部门，要予以公开曝光。
　　百日督查专项行动期间，国务院安委会办公室定期编辑《工作快报》。各省级人民政府、国务院有关部门要及时将工作进展情况报国务院安委会办公室，并于8月上旬提交本地区、本行业（领域）开展百日督查专项行动的总结报告，由国务院安委会办公室汇总报国务院。
　　 　　　　　　　　　　　　　　　　 　 国务院办公厅
　　 　　　　　 　　　　　　　　 　 2008年4月17日