热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

山西省农药管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 11:43:01  浏览:9955   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

山西省农药管理办法

山西省人民政府


山西省农药管理办法
山西省人民政府令第123号


现发布《山西省农药管理办法》,自发布之日起施行。


第一条 为了加强农药管理,保护农业生产、人畜安全和生态环境,根据国务院《农药管理条例》(以下简称《条例》),结合本省实际,制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事农药生产(含原药生产、制剂加工和分装,下同)、经营和使用者,应遵守本办法。
第三条 省人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内的农药登记和农药监督管理工作。
各市(地)、县(市、区)农业行政主管部门具体负责本行政区域内的农药监督管理工作。
省人民政府化学工业行政管理部门具体负责本行政区域内的农药生产监督管理工作。
县级以上各级人民政府的工商行政管理、技术监督等有关部门在各自的职责范围内负责有关农药监督管理工作。
第四条 企业生产农药,投产前应当向省人民政府农业行政主管部门所属的农药检定机构提供农药的产品化学、毒理学、药效、残留、环境影响、标准、研制报告或技术转让等方面的资料和样品进行初审。
初审合格后,按规定向国务院农业行政主管部门所属的农药检定机构申请登记,并取得农药登记证。
农药登记证有效期届满需继续生产的,应当在有效期限届满前一个月内向原登记单位申请续展登记。
第五条 生产企业分装已登记的农药产品的,应持农药生产许可证或农药生产批准文件,到省农业行政主管部门申请办理农药分装登记。
第六条 农药登记有效期内的农药产品,在改变剂型、含量(配比)或者使用范围、使用方法变更登记前,应向省农业行政主管部门的农药检定机构申请田间药效试验。
第七条 农药生产企业为农药登记进行的田间药效试验和相当于田间试验性质的室内试验,应按规定由国务院农业行政主管部门所属的农药检定机构指定的单位承担。企业自行安排的试验结果,不得作为农药登记田间药效试验的依据。
第八条 省化学工业行政管理部门按规定负责受理农药生产的核准和申请农药生产许可证或生产批准文件的初审。
农药生产企业生产农药必须取得农药生产许可证或农药生产批准文件。
第九条 农药生产企业生产的农药没有国家标准、行业标准的,应当制定企业标准。企业标准应经省有关部门指定的化工标准化技术委员会论证后,经企业法定代表人签发,按有关规定进行备案。
第十条 农药生产企业应当按农药产品标准组织生产,完善管理制度,执行工艺操作规程,加强计量器具管理。产品出厂应经企业质检部门按标准进行全项分析,达到标准要求的,方可出据质量检验合格证。不合格产品不得出厂。
第十一条 农药产品的包装上必须贴有标签或附产品说明书。农药标签或说明书应载明下列内容:
(一)农药名称、通用名;
(二)农药的有效成份含量、净重量(净容量)和剂型;
(三)农药登记证号、生产许可证号(生产批准文件号)和产品标准代号;
(四)农药类别和毒性标志;
(五)产品性能、使用说明和注意事项;
(六)生产日期(批号)和产品质量保证期;
(七)企业名称、地址、电话、邮政编码。
农药分装的,还应当注明分装单位。
农药标签应清晰准确,与农药登记证内容相符并用中文说明。
第十二条 农药生产企业必须具备与生产农药产品相适应的分析化验仪器、设备和设施,并设立质量监督检验机构。其质量监督检验机构应通过三级以上质检机构认证。
第十三条 经营植物性农药、性诱剂农药和生物农药的,可按规定直接到工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。
经营具有毒性农药的,按国家规定实行农药经营许可证制度,由县级以上农业行政主管部门负责审核发证,农药经营单位凭农药经营许可证到工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。
第十四条 除《条例》第十七条规定的农药经营单位外,其他任何单位和个人不得经营农药。
县级以上农业行政主管部门应对本行政区域内经营农药的人员进行上岗培训。
第十五条 农药经营单位购进农药,应向生产企业(或批发单位)索取农药登记证、农药生产许可证(或生产批准文件)和农药产品合格证的复印件,经货证核对无误方可进货。未提供以上三证复印件的,不得进货。
农药经营单位经营的农药品种,应当向所在地的县级农业行政主管部门备案。
第十六条 县级以上各级人民政府农业行政主管部门,应当根据本行政区域内的病、虫、草、鼠害发生情况,组织推广安全、高效农药,并对本系统农药监督管理人员开展业务培训。
第十七条 县级以上农业行政主管部门负责本行政区域内农药安全使用的宣传指导工作,防止污染农产品和农药中毒事故的发生。
林业、粮食、卫生行政主管部门,应当加强对林木、储粮和卫生用农药安全、合理使用的指导。
第十八条 使用农药,应当遵守国家有关农药安全、合理使用的规定。
农药使用者应当严格按照产品标签内容使用农药,不得随意扩大使用范围。
第十九条 禁止生产、经营和使用下列农药:
(一)国家明令禁止生产或撤销农药登记的;
(二)农药登记证有效期届满未办理续展登记的;
(三)以微肥冒充农药的;
(四)产品包装上未附标签、标签内容不齐全或标签残缺不清的。
第二十条 县级以上各级人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内同级报纸、期刊、广播、电视以及其他广告媒体发布农药广告内容的审查。未经审查同意的,广告刊播单位不得发布。
第二十一条 农业、化工、工商行政管理、技术监督等行政部门的农药管理执法人员按照各自的职责对辖区内的农药生产企业、经营单位和使用者的农药进行监督检查,必要时可按照规定抽取样品和索取有关资料,有关单位和个人不得拒绝和隐瞒。
第二十二条 违反本办法有关农药登记、农药标签和农药使用规定的,依据《条例》第三十九条的规定,由县级以上农业行政主管部门给予处罚。
第二十三条 生产、经营未经批准登记农药产品的,由县级以上农业行政主管部门依据《条例》第三十九条的规定给予处罚,并责令停止生产、经营。剩余产品经省农业行政主管部门所属的农药检定机构检验和大田药效试验,确认有使用价值的,由企业更换标签,标明“处理品”字样
,并在当地农业行政主管部门的监督下限期使用。
第二十四条 违反本办法有关农药生产规定的,依据《条例》第四十条的规定,由省化学工业行政管理部门给予处罚。
第二十五条 违反本办法有关规定,假冒、伪造或者转让农药登记证、农药登记证号,假冒、伪造或者转让农药生产许可证或者农药生产批准文件、农药生产许可证号或者农药生产批准文件号的,依据《条例》第四十一条的规定,分别由农业行政主管部门或化学工业行政管理部门给予
处罚。
第二十六条 生产、经营假农药、劣质农药的,由县级以上农业行政主管部门、化学工业行政管理部门或者法律、法规规定的其他有关部门依照《条例》第四十二条的规定和其他有关规定给予处罚。
第二十七条 违反本办法第二十条的规定,未经县级以上农业行政主管部门审查批准发布农药广告的,由县级以上工商行政管理部门责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布,没收广告费用,并处广告费用1倍以上5倍以下的罚款。
第二十八条 农药监督管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。



1998年5月6日
下载地址: 点击此处下载
票据抗辩之我见

张旭科 孙佳楣

【内容提要】文章论述了票据抗辩的概念,并且分析了票据抗辩的构成要件及其抗辩事由。在对票据抗辩全面而又系统地论述以及分析得的基础上,文章又着重探讨了在我国票据法的审判实践中应当注意的几个问题,并对我国现行的票据法提出了几点看法和认识。
【关键词】票据 抗辩 票据抗辩

众所周知,票据是商品经济发展到一定阶段的产物,是社会经济生活中的重要支付手段。商品经济愈发展,就愈需要运用票据这一工具来清偿由于频繁而又大量的经济活动所产生的债权债务;而票据的被广泛使用和流通的发展,反过来又有利于推动和促进商品经济的发展。市场经济从一定意义上说是法制经济,因而,要使市场交易行为规范化和市场管理法制化,就必须及时进行经济立法,更好地发挥票据这一支付和信用工具的作用。
随着我国社会主义市场经济的建立和发展,票据已成为我国社会经济活动中法人、公民进行资金清算的主要支付工具。为了约束票据债权人的行为,保障票据债务人的合法权益,《中华人民共和国票据法》(以下简称《票据法》)已由八届人大常委会第13次会议于1995年5月10日通过,并于1996年1月1日起施行。这部票据法中设置了许多制度,票据抗辩制度即是其中之一。该《票据法》对票据抗辩制度的规定集中体现在第13条,但该条只是原则规定了对票据抗辩的限制,而关于抗辩事由等的其他规定,则分散于《票据法》各处。为全面、系统地掌握票据抗辩制度对我国市场经济的推动作用,本文将结合我国《票据法》有关规定就此作一下探讨。

一、 票据抗辩的概念及构成要件
我国《票据法》第13条第3款对票据抗辩下的定义是“票据债务人根据本法规定对票据债权人拒绝履行义务的行为。”学说中对其定义不尽相同。有的学者认为,票据抗辩是指票据债务人可以依法对票据权利人的权利主张指出对抗,从而拒绝履行票据债务的情形。[1]也有的学者认为,票据抗辩是指仲裁或诉讼中,被申请人或被告防御及抵抗申请人或原告主张票据权利的一切行为。[2]上述定义并无本质的区别。其中,票据债务人进行抗辩所依据的事实称为抗辩事由或抗辩原因;票据债务人提出抗辩而拒绝履行债务的权利称为抗辩权。
无论学者对票据抗辩如何定义,说到底其就是票据法赋予票据债务人的一种防御方法,是票据债务人用以保护自己的一种手段。[3]法律保护正当的票据抗辩;对于无理的票据抗辩,在认定其不能够成立的前提下,则要强制票据债务人承担滥用抗辩权的票据责任。如今,在我国,票据纠纷和票据诉讼已日趋频繁。究其原因,主要是票据当事人对票据抗辩的成立条件不理解或理解出现偏差。笔者以为,根据我国《票据法》的有关规定,正当的票据抗辩的构成应当具备以下五个要件:
(一)进行票据抗辩的主体只能够是票据债务人,除票据债务人以外的人不能行使票据抗辩权。票据债务人又可以分为两类:一是第一债务人即主债务人,是票据债权人向其行使付款请求权的对象,包括汇票、支票的付款人和本票的出票人;二是第二债务人即偿还义务人,是票据权利人不获付款或者承兑时行使追索权的对象,包括汇票的出票人、背书人和本票的出票人。这里,第一债务人承担付款责任,而第二债务人则承担担保付款的责任。
(二)票据抗辩的对象应当是票据债权人的债权请求。债务人只能在债权人要求其按票据上记载的金额支付或偿还款项时,针对债权人的请求内容行使抗辩权,否则不能行使抗辩权。
(三)票据抗辩所提出的事由必须是法定的。也就是说,在票据活动中,只有出现了法律明确规定或票据当事人根据法律规定事先约定的特定事由之后,票据债务人才能够有效行使票据抗辩权,否则的话,抗辩无效。
(四)票据抗辩必须针对票据金额全额。我国《票据法》第9条、第33条第2款分别规定:票据金额不得更改,更改的票据无效;将汇票金额的一部分转让的背书或者将汇票金额分别转让给两人以上的背书无效。中国人民银行在1995年12月7日下发的《关于施行有关问题的通知》的关于票据金额的记载与更改问题的规定中也规定“银行汇票的实际结算金额不得更改,更改实际结算金额的银行汇票无效”。票据金额不得更改、不得分割转让的特征,决定了票据抗辩必须是对票据金额的全额抗辩。
(五)票据抗辩的方式应当采用书面的形式。我国《票据法》的第62条明确规定:“持票人提示承兑或提示付款被拒绝的,承兑人或付款人必须出具拒绝证明,或者出具退票理由书。未出具拒绝证明或者退票理由书的,应当承担由此产生的民事责任。”

二、票据抗辩的种类及其抗辩事由
票据抗辩根据抗辩所依据事由的不同,可以分为对物的抗辩和对人的抗辩两类。
(一)物的抗辩 物的抗辩,又称为绝对的抗辩或客观的抗辩,是指基于票据或者票据上记载的债务人而发生的抗辩,该抗辩不因持票人的变更而受到影响。[4]可以看到,物的抗辩事由产生于“物”——票据,即票据本身存在着影响票据效力的事由,从而导致票据的绝对无效。当票据本身缺乏效力时,不论何人持票,票据债务人均可拒绝履行债务。对物的抗辩包括以下两类:
1.任何债务人均可对任何债权人的主张行使的抗辩。这类抗辩的事由包括以下七个方面:(1)票据无效:票据欠缺必须记载的事项;变更了票据不得变更的事项;票据金额的中文与数码记载不一致,票据上附加付款条件不合法等。(2)票据的付款期限未到。(3)票据的权利时效届满。我国《票据法》第17条规定:持票人对票据的出票人和承兑人的权利,自票据到期日起二年不行使权利,权利即消失。(4)票据已经依法付款。(5)票据已经依法提存。(6)票据上记载有不得转让字样而转让的。(7)票据因法院作出除权判决而无效。
2.特定的票据债务人对任何债权人的主张行使的抗辩。这类抗辩的事由包括五个方面:(1)依据《票据法》第14条的规定,票据系伪造、变造,被假冒者对以该伪造、变造的票据而提出的债权请求有抗辩权。(2)票据当事人无完全民事行为能力。《票据法》第6条规定:无民事行为能力人或限制民事行为能力人在票据上签章的,其签章无效,票据债务人可据此拒绝履行其义务。(3)根据《票据法》的规定,无权代理关系中的被代理人,超越代理权限的被代理人可以无权代理或越权代理为由拒绝履行票据义务。(4)依据《票据法》第17条的规定,持票人在规定的期限内未提出付款,除付款人以外的其他一切票据当事人均可以此为由拒绝履行票据义务。
(二)人的抗辩 人的抗辩又称为绝对的抗辩或客观的抗辩,是指基于持票人自身或者票据债务人对特定的持票人之间的关系而产生的抗辩。[5]依据主观抗辩事由人的不同又可分为两类抗辩:
1.票据债务人得以对特定债权人行使的抗辩。这类抗辩事由主要是债权人欠缺受领能力或受领资格等,包括以下三种:(1)票据债权人欠缺票据受领的行为能力。比如,在票据背书转让时,应记载背书人和被背书人的姓名,否则债务人可以此作为抗辩事由。(2)票据债权人欠缺实质受领票据的能力。我国《票据法》第12条规定:“以欺诈、偷盗或者胁迫等手段取得票据的,或者明知有前列情形,出于恶意取得票据的,不得享有票据权利。”(3)票据债权人欠缺形式上受领票据的能力。这里考察的主要是背书是否连续。
2.特定的债务人得以对特定的债权人行使的抗辩。这类抗辩主要是指在特定的票据当事人之间发生的原因关系。票据的原因关系是指授受票据的直接当事人之间基于授受票据的理由而产生的法律关系。[6]这类抗辩的事由包括以下六种:(1)原因关系不合法。(2)原因关系欠缺或消灭。(3)无对价或无相当对价取得票据。(4)票据行为无效。比如,出票人制作成票据,在尚未交付持票人之前丢失,出票人可以此为由对盗窃人或拾保人进行抗辩。(5)票据债务已抵销、已清偿或已免除,但却因故未在票据上记载,在直接当事人之间债务人可以进行抗辩。(6)基于当事人之间特别约定的抗辩。这类抗辩是指授受票据的直接当事人之间对于票据签发或转让有特别约定,若持票人违背该项特别约定时,则票据债务人可以此为由主张抗辩。

三、在我国审判实践中应当注意与把握的几个问题
(一) 应当正确理解和把握票据抗辩的限制。我国1996年起施行的《票据法》第13条第1款明确规定:“票据债务人不得以自己与出票人或者持票人的前手之间的抗辩事由,对抗持票人。但是持票人明知存在抗辩事由而取得票据的除外。”从这一规定中,我们可以清楚地看到,我国《票据法》票据抗辩的限制内容是:1.票据债务人不得以自己与持票人的前手之间存在的抗辩事由对抗持票人;2.票据债务人不得以自己与出票人之间所存在的抗辩事由对抗持票人。而从这一规定的但书我们也看到了票据抗辩限制的例外:1.恶意或有重大过失取得票据的抗辩。票据限制的抗辩不适用恶意或有重大过失取得票据者。此处的“恶意”是指持票人明知票据债务人对出票人或持票人的前手之间存在的抗辩事由。[7]此处的重大过失,票据法上没有明文规定,但解释上一般认为,我国《票据法》的第12条第2款规定了票据取得人重大过失取得票据的情形,系指票据取得人虽不是明知,但如果按一般的工作经验稍加合理注意,就可以知道票据转让人没有处分权,但因疏忽大意未加注意而接受了票据。[8] 2.无对价或以不相当对价取得票据的抗辩。此时,取得票据债权人不得享有优先于其前手的权利,票据债务人可不受票据抗辩的限制,自己得以与持票人的前手之间所?
嬖诘目贡缡掠啥钥钩制比耍?员;ぷ约旱暮戏ㄈㄒ妗?
(二)在审理中应当正确区分票据抗辩原因和票据原因。票据抗辩原因即票据抗辩事由,是指法律规定票据债务人可以对票据债权人进行抗辩的事由。[9]而票据原因又称为票据原因关系, 是指授受票据的直接当事人之间基于授受票据的理由而产生的法律关系,简单地说,就是指当事人授受票据的事由。这两者是不同的概念。除在概念上的不同外,两者的主要不同还有以下几个方面:1票据原因在票据授受之前就已经存在了,而票据抗辩原因则发生在票据授受之后;2.票据当事人一般不能够以票据原因作为拒绝履行票据债务的抗辩事由,只有当票据原因关系的当事人与票据当事人一致并且票据原因存在瑕疵时,票据债务人才可以将票据原因关系的瑕疵作为抗辩事由提出抗辩。
(三)应当正确把握恶意贡缬攵褚馊〉谩9赜诙褚饪贡绲亩ㄒ逶谇懊姹收咭丫?凼隽恕SΩ盟刀褚馊〉糜攵褚饪贡缡橇礁霾煌?母拍睿?褚馊〉檬侵该髦?蚩傻弥?糜肴宋奕糜肴ɡ??匀蝗〉谩?10]两者的区别主要在于以下几点:1.恶意取得只适用于从无处分权人手中以转让方式受让票据的债权人,而在恶意抗辩中的债权人则无此限制;2.恶意取得票据的人根本不得享有票据权利,当然也就不能行使权利,而恶意抗辩中的债权人只是受到抗辩,其权利的行使受到阻碍而已,不是不能行使。
(四)应当正确区分票据抗辩和民法的债务抗辩。就民法的一般原理而言,抗辩是指义务人对权利人的权利请求提出相应的事实或合理的理由加以对抗,以否定权利人的权利主张的行为。[11]其与票据抗辩虽然有着许多共同之处,但是也存在较大的差异,具体阐述如下:
民法的债务抗辩,是基于双方利益平衡的立法思想,抗辩的理由是可以来自法律关系的各个方面。从立法目的而言,民法的债务抗辩着重保护债务人的利益,在民事权利发生变更时,债权人必须将债权转让通知债务人,这样才能够对债务人生效。债务人所有能够对让与人行使的抗辩,也都能对受让人行使,所以,在每一次债权转让时,债务人取得前债务的所有抗辩权,债权人面临的可能使其受抗辩的因素就越来越多,其债权也就越来越不可靠,其风险也会随着债权转让的次数的增加而增加。另外,民法上的债务抗辩的理由范围很大,几乎任何能够说明债务人无须履行义务的理由都能对抗债权人。
票据抗辩则受到较大的限制,法律强调票据关系与原因关系相脱离,也就是说,如果票据关系形成,那么就与形成票据关系的原因无关。债务人必须履行票据记载的付款义务,原因关系中的事由不能够影响票据关系,这样债务人就不能够滥用票据原因关系来对抗票据关系。如今,商品交易的频繁需要票据结算的简便可靠,而要维护票据的高度信用和安全就必须减少来自票据债务人的抗辩。出于这样的目的,世界各国的票据立法都大大限制了票据债务人的抗辩理由,尤其是限制了票据债务人对票据转让后票据债权人(后手)的抗辩,因此,票据债权人(特别是后手)是安全的,通常不必担心会遭到来自票据债务人的抗辩,当然这应当除若干法定理由外。

四、对我国《票据法》的几点看法和认识
(一)对我国《票据法》第10条第1款的一点看法与认识
我国《票据法》的第10条第1款规定:“票据的签发、取得和转让,应当遵循诚实信用原则,具有真实合法的交易关系和债权债务关系。” 有的学者认为这一条款实质上对票据抗辩的限制的否定,认为这样的规定违背了票据立法的指导思想,使票据法失去了本来的意义,这非常不利于促进我国社会主义市场经济的发展,甚至认为此规定使票据抗辩的限制形同虚设。[12]有的学者则认为,该条的规定并不是从实质上限制了票据抗辩,而只是为了使票据更具规范化,其明确地规定了票据抗辩的事由,防止了票据的滥用。[13]也有学者认为,这条规定容易引起误解,让人们对票据的无因性和票据抗辩的限制产生怀疑,从某种程度上不利于票据流通,所以为了不产生异议,其建议在进行票据法修改时将第1款舍去较为合理。
笔者认为,我国《票据法》第10条第1款的规定是民法的内容在票据法中的体现,系票据基础关系的规定。它是要提醒人们应当遵守民法的一般原则。这一规定与票据抗辩的限制并没有冲突,而是使票据更具规范化,有利于票据在实际生活中的具体运用。所以,笔者对有的学者建议在进行票据法修改时将第1款舍去是不赞成的。
(二)对加大对票据效力抗辩的限制力度的看法与认识
对于票据效力问题,我国票据法规定了对票据伪造、变造的抗辩及无行为能力和限制行为能力人签发票据和进行票据背书的抗辩以及对无权代理的人所为的票据行为的抗辩。笔者认为,我国应当加大对票据抗辩的限制力度,特别是在票据代理这一方面。《票据法》第5条规定:“票据当事人可以委托其代理人在票据上签章,并应当在票据上表明其代理关系。没有代理权而以代理人名义在票据上签章的,应当由签章人承担票据责任;代理人超越代理权限的,应当就其超越的部分承担票据责任”的规定过于笼统,而对于表见代理、隐名代理、被代理人追认代理的效力问题则没有任何的规定,这使得执法者在遭遇这些问题时无法可依,无从下手。如在表见代理中,由于被代理人管理问题或对无权代理人的过分信任,如将某预留印鉴交付无权代理人,就会导致无权代理票据行为的发生,而我国《票据法》对此情况没有规定。
笔者认为,为了更加有效地保护票据的流通性,发挥票据的作用,在以后票据法的修改时,应当针对怎样使票据有效,从怎样才能最大程度发挥票据的作用角度出发进行修改,对我国票据法上的票据效力问题的空白部分——表见代理、隐名代理、被代理人追认代理的效力问题进行增加与完善。这样就非常有利于我国票据作用的发挥和社会经济的发展。

五、简短的小结
票据法从长期的历史发展和票据实践中发展出了票据抗辩原理,其对于保障票据交易安全以及公平地保障票据债务人的合法利益是有着十分重要的意义。同时,我们也应当看到,随着票据法的实施和票据的广泛使用,因票据抗辩产生的票据纠纷及引发的诉讼案件将会不断地增加。但是,我们有理由相信,大量的司法实践必然会使票据抗辩理论不断丰富和发展,使我国的票据抗辩制度更加完善与成熟,我国的票据制度也必将在市场经济发展中发挥其应有的作用。



购买方如何要回已付的定金

奚正辉


  2009年12月的某一天,陈某忧心重重地找到本律师,称其向开发商订购了北外滩一套豪宅,总价1800万,先付了50万意向金,后来签署了《定金合同》,又支付了130万,共计支付定金180万。约定于2009年12月20日去售楼处签约,可是陈某觉得房价太贵,而且付款可能也有问题,不想买了。陈某跟售楼小姐多次电话沟通,表露了其不愿意购买的意思,要求开发商退还定金180万元,售楼小姐称定金协议已经签署,若买受方违约,则定金不予返还。
  陈某非常着急,觉得是自己理亏,但是这么多的定金被开发商没收,又觉得心有不甘。陈某称其支付的是意向金,不是定金,开发商应该要退回定金给陈某,而且陈某找到本律师时,合同文本都没有保留,都在开发商处。
  律师接受陈某委托后,首先要查清案件事实,于是陪同陈某到售楼处索要陈某签署过的资料,但是售楼小姐不同意给,甚至不给复印,态度也比较恶劣,最后在律师的要求下勉强同意给我们看一下,后来律师把陈某签署的《认购书》、《定金合同》等进行拍照。
  律师仔细审阅了陈某签署的文件后,认为180万已经支付,而且约定的很清楚是定金。根据《担保法》的规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金”。陈某若违约不买,开发商有权没收定金。陈某签署的《定金合同》是上海市销售房屋的示范文本,而且开发商也已经网上备案,开发商没有任何过错。根据定金合同的约定,陈某应该于12月20日去签署《上海市商品房销售合同》。律师当场建议陪同陈某去售楼处签署合同。陈某同意律师的分析意见,并听取了律师的建议。
  同月20日陈某来到售楼处,要求签署销售合同,开发商提供了合同样本,律师提出提出了合理的要求,对合同进行磋商,但是开发商没有同意,最后没有签署成功。当天律师搜集了许多陈某去现场签约的证据。
  事后,律师向开发商致送了律师函,要求开发商退还定金,逾期将承担违约责任,并诉诸法院。开发商收到律师函后,公司法务部与本律师约谈,提出要求扣部分定金,但是律师坚决不同意,最终达成了协议,开发商妥协,并且无条件退还陈某定金180万元。
  本案的关键点在于,根据《定金合同》第七条:“甲乙双方在签订商品房预售合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致的,乙方拒绝签订商品房预售合同的,甲方应全额返还乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明确的约定,只要是上述合同条款没有谈成,开发商就应该退还定金。但是具体的操作,证据的锁定,合同磋商的内容至关重要。
2009年底,政府部门出台了政策对房地产市场进行调控,防止房价过快上涨,房地产后市不太明朗,发生类似本案情况的有很多,本律师已经遇到了几起类似案件。在此提醒广大购房者一定要小心,处理不好,定金就很有可能被没收。

奚正辉律师 上海中汇律师事务所

版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1