谨防买卖停车位的房地产消费陷阱/邓光达
作者:法律资料网 时间:2024-07-08 04:24:13 浏览:9604
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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱
邓光达
商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。
关于开展区域性行业性集体协商工作的意见
劳动和社会保障部 中华全国总工会 中国企业联合会/中国企业家协会
关于开展区域性行业性集体协商工作的意见
劳社部发[2006]32号
关于开展区域性行业性集体协商工作的意见
各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅（局）、总工会、企业联合会/企业家协会：
为进一步开展区域性行业性集体协商工作，充分发挥集体合同制度在协调劳动关系中的作用，促进劳动关系和谐稳定，现提出以下意见：
一、开展区域性行业性集体协商的重要意义
随着社会主义市场经济的发展，我国非公有制企业迅速增多，这些企业大多规模较小，职工流动性较大，工会力量薄弱，职工合法权益受侵害的现象时有发生，劳动关系矛盾相对突出。一些地方的实践经验证明，在非公有制小企业或同行业企业比较集中的地区开展区域性行业性集体协商签订集体合同工作，对维护职工和企业双方的合法权益，构建和谐稳定的劳动关系，营造有利于企业持续健康发展的良好环境，促进区域和行业经济的协调发展，维护社会稳定，将发挥重要的作用。
二、区域性行业性集体协商的范围
区域性行业性集体协商是指区域内的工会组织或行业工会组织与企业代表或企业代表组织，就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项，开展集体协商签订集体合同的行为。
区域性行业性集体协商一般在小型企业或同行业企业比较集中的乡镇、街道、社区和工业园区（经济技术开发区、高新技术产业园区）开展。在行业特点明显的区域要重点推行行业性集体协商和集体合同工作，具备条件的地区可以根据实际情况在县（区）一级开展行业性集体协商签订集体合同。
三、区域性行业性集体协商代表的产生方式
区域性行业性集体协商代表应按照规范程序产生。职工一方的协商代表由区域内的工会组织或行业工会组织选派，首席代表由工会主席担任。企业一方的协商代表由区域内的企业联合会/企业家协会或其他企业组织、行业协会选派，也可以由上级企业联合会/企业家协会组织区域内的企业主经民主推选或授权委托等方式产生，首席代表由企业方代表民主推选产生。
集体协商双方的代表人数应当对等，一般每方3－10人。双方首席代表可以书面委托专家、学者、律师等专业人员作为本方的协商代表，但委托人数不得超过本方代表的三分之一。
四、区域性行业性集体协商的内容
开展区域性行业性集体协商工作，要从本区域、本行业劳动关系的特点和企业实际出发，紧紧围绕劳动报酬、劳动定额、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、女职工和未成年工特殊劳动保护等问题进行。通过协商签订的区域性行业性集体合同可以是综合性的，也可以是专项的。在协商过程中要力求重点突出，议题集中，措施可行。签订集体合同的条款要具体，标准要量化，切实增强针对性和实效性。
当前，要将职工工资水平、工作时间以及与此直接相关的劳动定额、计件单价等劳动标准作为区域性行业性集体协商的重点，通过集体协商妥善处理各方的利益分配关系，推动企业建立正常的工资决定机制。
五、区域性行业性集体协商的程序
开展区域性行业性集体协商要严格履行程序，协商过程要充分表达职工群众和企业方的意愿和要求，协商内容要得到双方的一致认可。一般应按照以下程序进行：
（一）一方协商代表应以书面形式向另一方提出协商要求，另一方应以书面形式回应。
（二）双方协商代表在分别广泛征求职工和企业方的意见基础上，拟定集体协商议题。
（三）召开集体协商会议，在协商一致的基础上形成集体合同草案。
（四）集体合同草案要经区域职工代表大会或区域内企业的职工代表大会或职工大会审议通过，并经区域内企业主签字（或盖公章）确认后，由集体协商双方首席代表签字。
（五）企业方协商代表将集体合同报送当地劳动保障行政部门审核备案。
（六）劳动保障行政部门在收到文本之日起15日内未提出异议的，集体合同即行生效。
（七）区域性行业性集体合同生效后，由企业方代表采取适当方式及时向全体职工公布。
企业方代表向劳动保障行政部门报送集体合同时，除报送《劳动部关于加强集体合同审核管理工作的通知》（劳部发[1996]360号）规定的材料外，还须报送企业主对集体合同的签字确认件以及职工代表大会或职工大会审议通过的文件。
六、区域性行业性集体合同的效力和争议处理
按照规定签订的区域性行业性集体合同，对辖区内签约的所有企业和职工具有约束力。企业签订的集体合同，其标准不得低于区域性行业性集体合同的规定。
对在区域性行业性集体协商过程中发生的争议，双方当事人不能协商解决的，当事人一方或双方可以书面向辖区内的劳动保障行政部门提出协调处理申请；未提出申请的，劳动保障行政部门认为必要时也可以进行协调处理。劳动保障行政部门应当组织同级工会和企业代表组织等三方面的人员，共同协调处理集体协商争议。
对在区域性行业性集体合同履行过程中发生的争议，按照《劳动法》和《集体合同规定》的有关规定协调和处理。
七、区域性行业性集体协商工作的组织实施
各级劳动保障部门、工会组织和企业联合会/企业家协会要从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识开展区域性行业性集体协商工作的重要性和必要性，在当地党委和政府的领导下，将其纳入经济社会发展整体规划，加强协调配合，创新工作思路，加大工作力度，采取有效措施积极推动这项工作规范有序开展。各级劳动保障部门要认真研究完善区域性行业性集体协商的有关政策，改进和加强集体合同审核备案工作，会同同级工会和企业代表组织及时妥善处理区域性行业性集体协商争议和履行合同争议。各级工会组织要加强县以下区域和行业工会的组织建设，指导区域和行业工会积极开展集体协商要约行动；要大力培训工会干部和职工代表，提高他们的协商能力和水平。各级企业联合会/企业家协会要建立健全组织，将协调劳动关系工作向乡镇、街道、社区延伸，培育企业方协商主体；要教育和引导企业经营管理者加强相关法律法规和政策的学习，履行好企业的社会责任，重视和支持集体协商工作，认真履行集体合同。各级三方要加强沟通、协调和信息交流，认真总结推广典型经验，注意研究解决签订和履行集体合同工作中的各种问题，及时将开展区域性行业性集体协商集体合同工作中遇到的新情况新问题上报国家协调劳动关系三方会议办公室。
劳动和社会保障部 中华全国总工会
中国企业联合会/中国企业家协会
二○○六年八月十七日
西藏自治区人民政府办公厅关于印发西藏自治区公物拍卖企业指定办法的通知
西藏自治区人民政府办公厅
西藏自治区人民政府办公厅关于印发西藏自治区公物拍卖企业指定办法的通知
藏政办发〔2006〕104号
各行署、拉萨市人民政府，自治区各委、办、厅、局：
《西藏自治区公物拍卖企业指定办法》已经2006年8月15日自治区人民政府第21次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○六年八月二十七日
西藏自治区公物拍卖企业指定办法
为进一步规范、完善我区公物拍卖经营秩序，根据《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》及有关法律、行政法规和规章制定本办法。
本办法所称公物是指国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品、人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品和行政机关其他国有资产（除文物外）以及企业、事业单位委托拍卖的国有资产。
一、公物拍卖企业指定机关
根据自治区人民政府授权，自治区商务厅为自治区公物拍卖企业指定机关。
二、适用范围
（一）可以被指定为自治区公物拍卖企业的，必须是在自治区内注册的拍卖企业。被指定为自治区公物拍卖的企业，可以组织自治区的公物拍卖经营活动。
（二）各地（市）也可依据《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》及有关法律、行政法规和规章指定本地（市）公物拍卖企业。地（市）无注册拍卖企业的，可委托被指定的自治区公物拍卖企业在本地（市）行政区域内组织公物拍卖经营活动。
三、公物拍卖企业指定的基本原则和标准
（一）指定的基本原则
1．必须是依据《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》成立，取得《拍卖经营批准证书》和公安部门的《特种行业许可证》，在工商、税务部门登记并开展拍卖经营的拍卖企业；
2．企业严格按照《中华人民共和国公司法》设立、规范运作；
3．企业的注册拍卖师，必须认真遵守《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》及有关法律、行政法规和规章，规范操作，以授权年为基准的前三年无违法经营活动，无被警告、限期整改、停止拍卖活动等记录；
4．按期参加有关部门的年审、年检，并年审、年检合格；
5．按时上报拍卖统计表、会计报表，建立了完整的拍卖业务档案管理制度。
（二）自治区公物拍卖企业的资格标准
1．开业必须满三年以上（以营业执照时间为准，含三年）；
2．正常开展拍卖经营业务三年以上（含三年）且连续赢利的；
3．必须有2名以上（含2名）在本企业注册的拍卖师，持证上岗率为100%；
4．拍卖从业人员持证上岗率必须为100%；
5．必须取得自治区商务部门的综合评定；
6．企业必须有健全的财务核算和管理制度，及时足额缴纳税金。
（三）地（市）公物拍卖企业资格标准
1．开业必须满三年以上（以营业执照时间为准，含三年）；
2．正常开展拍卖经营业务三年以上（含三年）且连续赢利的；
3．必须有1名以上（含1名）在本企业注册的拍卖师，持证上岗率为100%；
4．拍卖从业人员持证上岗率必须为100%；
5．必须取得地（市）商务部门的综合评定；
6．企业必须有健全的财务核算和管理制度，及时足额缴纳税金。
四、公物拍卖企业指定程序
（一）公物拍卖企业指定采取拍卖企业直接向自治区商务厅或地（市）商务局申报，经自治区商务厅或地（市）商务局综合评审后确定。公物拍卖企业的指定实行三年一确定。
（二）申请公物拍卖经营资格的企业须提交以下资料：
1．申请指定为公物拍卖企业的报告；
2．拍卖师的有效证件及证明是本企业拍卖师的材料，拍卖从业人员的有效证件（原件、复印件一套）；
3．申请企业的营业执照、特种行业许可证、税务登记证、企业代码证（原件、复印件一套）；
4．按规定填报的拍卖统计报表、会计报表和经营情况材料；
5．取得商务主管部门综合评定的有关材料（原件、复印件一套）。
五、取消公物拍卖企业资格的情形
拍卖企业有下列情形的，由指定机关取消指定：
（一）拍卖人及其工作人员以竞买人身份参与自己组织的拍卖活动或者委托他人代为竞买的；
（二）拍卖人与竞买人之间恶意串通，损害国家利益的；
（三）不按缴库通知书将拍卖价款解缴国库的；
（四）不符合本办法规定条件的。
六、原已被指定为公物拍卖企业的，待本办法实施后，按本办法规定重新指定
七、本办法自2007年1月1日起施行。
